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Comment faire une bonne estimation ?

vendre son bien immobilier; estimation immobilière

 

La première chose à faire avant de mettre son bien en vente est de connaître sa valeur. En faisant une bonne estimation !

Mais comment faire pour savoir si nous avons fait (ou fait faire) une bonne estimation de son bien ?

 

Pour estimer la valeur de son bien il y a plusieurs solutions. Elles sont quasiment toutes GRATUITES mais ne se valent pas toutes ! Alors lisez cet article et vous devriez pouvoir faire une bonne estimation de la valeur de votre bien ! 😃

 

Chez My Easymo, nous savons que faire appelle à une agence immobilière quand on est vendeur, veut tout de suite dire « honoraires » ou « commission » et ça, on ne veut pas ! Mais 90% des agences immobilières offrent une estimation gratuite sous 24h à 48H. Alors profitez-en !

 

L’agence immobilière à au moins un atout indéniable, elle connaît son marché et surtout les prix du marché dans votre ville. Ça c’est un réelle avantage car une bonne estimation nécessite une bonne connaissance du marché ! Alors prenez quelques jours pour regarder quelles sont les agences affichant des panneaux « A Vendre » ou « Vendu » dans votre quartier et contactez-les pour demander s’il peuvent venir chez vous pour faire une estimation de votre bien.

Ne vous limitez pas à une seule agence !

Des agences il y en a pas mal, parfois plus de 10 dans une même ville, alors comparez ! Choisissez-en 2 à 4 et expliquez que vous allez mettre votre bien en vente dans les prochaines semaines et que vous voulez le faire estimer. Grâce à ça, vous allez recevoir assez rapidement plusieurs simulations avec (très certainement) un écart de prix entre chaque agence. À vous de faire une fourchette de prix suite à ces différents avis de valeur.

 

Ne vous fiez pas à l’agence qui vous donne la plus grosse fourchette !

 

Une des techniques utilisées par les agents immobiliers pour avoir de nouveaux biens à vendre est de « surestimer » le prix des biens lors des estimations. C’est naturel, si je vous dis que votre bien vaut 200 000€ et qu’un concurrent vous donne 230 000€, vous serez tentez de vendre votre bien 30 000€ plus cher avec ce concurrent. Il rentre une nouvelle affaire, fait quelques visites et vous contact quelques jours/semaines plus tard pour vous dire que les visites ne génèrent pas de propositions d’achat et que vous devriez baisser votre prix. Ce qui est généralement très vrai ! Mais il a réussi à signer un mandat avec vous, à vous faire baisser le prix et à vendre votre bien quelques temps après, grâce à cette baisse de prix et une bonne négociation, qui vous aura encore fait perdre quelques milliers d’euros…

 


VOUS VOULEZ VENDRE VOTRE BIEN ?


 

L’autre solution est de se débrouiller seul !

L’immobilier est un domaine plutôt complexe et ce n’est pas parce que vous êtes propriétaire, ou parce que vous avez déjà effectué plusieurs transactions immobilières, que vous êtes un expert immobilier.

 

J’ai déjà changé plusieurs fois de voiture et je ne suis toujours pas garagiste…

 

Mais vous pouvez utiliser certains outils à disposition sur internet pour avoir une idée de la valeur de votre bien.

 

Vous pouvez commencer par utiliser le site meilleursagents.com qui permet de surfer sur une carte type Google map, avec les prix au m2 de votre quartier, rue ou parcelle. Son utilisation est gratuite et les prix sont tirés des derniers actes notariés, donc devraient êtres proches des prix du marché dans votre quartier.

 

Seulement, chaque bien à ses propres caractéristiques, qui le rende plus ou moins unique et par conséquent, plus compliqué à estimer correctement. Quoi qu’il en soit, vous aurez immédiatement une idée de la fourchette dans laquelle votre bien est susceptible de pouvoir se vendre.

 

Évidement, Meilleurs Agents n’est pas le seul site proposant ce genre de services. Ce n’est peut-être même pas le meilleur dans votre région. Je vous invite donc à vous renseigner sur les différents sites internet proposant ce service dans votre région.

 

Une autre solution serait de faire estimer votre bien sur des sites spécialisés mais payants. Certain sites se sont spécialisés dans l’estimation immobilière et proposent un service plus travaillé que meilleurs agents. Ils demandent des renseignements sur les caractéristiques importantes de votre bien. Mais comme dis précédemment, une seule estimation n’est pas suffisante et s’il faut payer une estimation 3 ou 4 fois je ne suis pas certain que ce soit la bonne option.

 

 

Et si on demandait directement au notaire ?

 

La dernière solution demande un tout petit peut de calculs, mais vraiment 3 fois rien !

💛 Une division et une multiplication ! 💛

 


VOUS VOULEZ VENDRE VOTRE BIEN ?


 

En vous rendant sur le site des notaires de France, vous pouvez (comme sur Meilleurs Agents) surfer sur une carte des prix de l’immobilier. Mais le plus intéressant est que vous pouvez demander une liste des derniers bien vendus autour de votre bien. Pour à peine une dizaine d’euros, vous avez accès à toutes les dernières ventes effectuées proche de chez vous ! Vous connaissez donc le nombre de ventes, la date de ces dernières, le type de bien et leur surface totale !

 

C’est ici que le calcul commence ! Vous cherchez dans cette liste au minimum 3 biens similaires au votre. Grâce à la surface, le type et la position. Puis vous divisez le prix de vente par la surface.

 

Ex :

La liste :

  • 1: Appartement                                    78m2                                              195 000 €
  • 2: Appartement                                  115m2                                              229 000 €
  • 3: Appartement                                   82m2                                              203 000 €
  • 4: Appartement                                   75m2                                               197 000 €
  • 5: Maison                                              65m2                                              205 000 €

Le calcul :

  • 1 = 195 000/78 = 2500€
  • 3 = 203 000/82 = 2475€
  • 4 = 197 000/75 = 2626€

 

Donc proche de chez vous, les derniers appartements similaires au votre, se sont vendus: entre 2500€ et 2600€ le mètre carré.

 

Ensuite vous multipliez ces prix au m2 par la surface du bien pour avoir une idée de sa valeur !

 

Ex :

Votre appartement fait 77m2

  • 77 x 2500 = 192 500 €
  • 77 x 2600 = 200 000 €

Votre appartement devrait pouvoir se vendre entre 190 000€ et 200 000€

 

En comparant les avis de valeur des différentes agences immobilières, les prix au m2 proposés sur les sites gratuits et en faisant une analyse comparative du marché (ACM) avec la liste des notaires, vous devez avoir une bonne estimation de votre bien !

 

Mais le plus dur arrive ! Comme rédiger une annonce immobilière percutante ou même choisir un prix de départ ! Et il ne faut pas prendre çà à la légère.

 

Le prix de départ parfait n’existe pas vraiment… En revanche, si vous mettez votre bien en vente avec un mauvais prix de départ… C’est le début des problèmes !

 


Pour en savoir plus, vous pouvez cliquer ici et découvrir une nouvelle façon de voir l’immobilier !